德国移民小编给你讲讲德国房价

德国是全世界最发达的国家之一，也是著名的福利国家。但是德国社会却正在向不平等发展。对于德国的工薪阶层来说，工作已经不再代表发展，这只是一种谋生和维持现状的手段。年轻人相比他们的父母，储蓄越来越少。而富裕的精英阶层通过各种方法，使自己变得越来越富有。

西方世界到底是如何运作的，对于帮助中国读者了解西方却是一个非常重要的课题。中国在改革开放和发展自己的道路上一直是结合中国国情，向发达国家学习先进经验。如何避免在学习的过程中，把坏的东西也学过来，就显得尤其重要了。2018年8月18日，德国之声（DW）就播放了纪录片《不平等：财富如何变成权力》。

纪录片中，DW记者跟拍了分属三个阶层的代表人物长达6个月的时间，他们分别是代表新贵的Christoph Grner，代表中产阶级的Thomas Clauss和代表贵族阶层的“冯先生”。通过他们的经历，向人们揭示了德国社会不平等的现状和思考。

1、白手起家的新贵

Grner是德国最富有的人之一。他对德国政策有很大的发言权，但是老百姓却很少知道。他的父母是老师，他白手起家，如今的资产包括各种不动产、投资和公司的股票。

Grner对记者说：“假设你有2.5亿欧元，哪怕你把它们从窗户扔出去，它们还是会回来的。你无法摧毁它们。你可以购买不动产，不动产就会升值。你可以买黄金，金价就会上涨。投资是无法摧毁财富的。”

每天早上8点，司机会将Grner接上，前往工作地点。Grner说：我也喜欢开车，但是我不能开车，董事会不是雇我开车的。Grner创办的CG集团是德国最大的地产商之一，目前德国的房地产市场只有一个走向，那就是“涨”。在纪录片拍摄期间，CG集团刚刚买下了Steglitzer Kreisel写字楼，希望将此改造为柏林最高的住宅楼。

在拍摄的时候，表示自己是一个非常喜欢自我挑战的人，他挑战自己要在5分钟内爬上30层的大厦。而他的员工就在楼顶为他计时。

Grner跑完之后说：“挺好的，但是我还可以跑得更快。我中学的时候看到Boris Becker（德国网球名将）赢了温布尔登，我当时就想，等着吧，我会和你站在一起的。”

CG估计在Steglitzer Kreisel改造完成以后，每平米可以卖到10万欧元。在过去二十年中，CG在柏林建设了4000多座公寓，目前还有3000多座在建设之中。

目前有500名员工在CG的总部办公楼工作，而Grner最重要的员工之一就是他的私人助理Angelique Lisa。

接受采访时，Lisa说：“你还在杜塞尔多夫的时候，他已经启程要去苏黎世了，过一天他又回到柏林了，然后他又去莱比锡了。之后他会休个周末。”

记者：“他睡觉吗？”

Lisa：“有传言说他每天睡4-6个小时，从他的日程表来看，我想也没法睡更多了。有时候他半夜都在发email。”

Mario Lauterbach是总部大楼的保安，他和CG签了半年的合同。

Lauterbach接受了14年的教育，可以说3门外语。他表示，如果他还有机会选择的话，他更希望做一名律师或者法官。这才是他的兴趣所在。目前Lauterbach每个月挣2000欧元，这对维持他的生计来说不成问题，但是其它的就别想了。

相对于Lauterbach每个月2000欧元的月薪，Grner却拥有有几十亿欧元的资产。对于这种收入的悬殊，Grner表示非常理解。

Grner：“我关心的是我付给保安的钱够不够他生活，如果够了，那么我作为雇主的任务就完成了。如果我支付的薪水不够他生活，那么我就有问题了。”

记者：“所以你觉得拿你和他比是不合理的吗？”

Grner：“当然了，我30年来只请过3次病假。但是你问问我的保安，他请过多少次病假。如果我椎间盘突出了，我会来工作。如果我发烧40度，我会来工作。如果我老婆和我吵架让我整夜无法入眠，第二天我还是会来工作。问问我的保安他能不能做到，所以那我们做对比是不合理的。”

记者：“但是他能买得起带游泳池的房子吗？”

Grner：“当然不能，但是他不需要那个。我了解我的保安。”

对此，记者又问了Lauterbach是否想和Grner交换位置。他沉思良久……

Lauterbach：“我不能立刻回答你的问题，我想答案应该要全面一些。我的答案是“不”。我思考了很久，这跟他是谁或者他做什么没关系。我不想要这么多的压力。”

记者：“你想不想要一个带游泳池的房子？”

Lauterbach：“想。但不想在德国有这么个房子。希腊会更好。”

记者：“所以，一个人只能幻想有一个带游泳池的房子，而另一个人可以有大量的不动产。”

Grner在柏林有一个公馆，在科隆有一个高级公寓，从他的公寓里可以看到美丽的科隆大教堂。不过他没什么时间欣赏夜景。

德国经济研究所Markus Grabka：“首先有5%的人处于完全负债状态，然后过了50%的人口之后，收入开始出现爆炸式增长，而最富有的1%掌握了绝大多数的财富。唯一的问题是，他们到底有多富？”

每个时代都有自己的主导产业，曾经汽车制造是最强大的造富工具，之后做贸易产生了一大批富豪。现在，房地产成为德国主要的造富工具。

Grner是在莱比锡起家的。

Grner：“所有你看到的，都是经过我们拆改建并出租出去的。目前莱比锡每3座建筑工地中就有1座属于CG集团。”

Grner并不是含着金钥匙出生的，他曾经就是一名工地工人。他带记者到一处工地进行讲解。

Grner：“这里所有的砖头都被专业工人更新了，如果你自己干过，就更好理解了。我会做石匠，我可以浇混凝土，我可以做钢材，我会刷枪，我会磊砖块。我曾经就是干这个的。”

Grner：“我创业最开始就是包工，然后做专业项目，之后就拿地，再之后就参与城市的建设项目。最后成长成为今天的企业。”

在这个房地产大肆盈利的时代，CG为投资者们打造了大量的投资产品。而许多买家正在大举入场，拿下新修建的房产。影片展示了Grner和助手的一段对话。

Grner：“那人又杀价了吗？”

助手：“是的。”

Grner：“这儿有很多买家不断买房，一套又一套。他第三套买在这儿是吧？”

助手：“我们去吃了顿饭，我说这不能少于450万，但是他最后讲价降到300万。太疯狂了。”

Grner：“今天时机已经成熟，是一个靠走量赚钱的时代。我的公司非常需要这个。”今天德国的房地产市场肯定是有问题的。富人可以通过房产赚取更多的钱，而普通人连在自己的城市里买个房子居住都做不到。这就要讨论一个经典的问题，一个人得，是否代表一个人失？

纪录片中，Grner前往东柏林的一个社区和抗议人群对话。当地百姓担心CG的新项目会抬高当地房租，导致他们被迫搬家。Grner在保镖和警察的保护下来到抗议现场和抗议人群“对话”。

相比他对警察的友善态度，Grner对现场抗议人群就不那么友好了。

Grner：“这是非常负责任的项目！你以为你们喊‘滚出去’我就不会建了？！你们有多蠢啊？！多蠢啊？！”

之后Grner通过手机看自己当时的表现，他很满意。

Grner：“这不算是一场对话，不过至少天气还不错。他们是第一次见我，他们是第一次见一个坚持自己立场的企业家。”

Grner：“这种愚蠢的思想阻碍社会的发展，‘他赚钱了，他富有了，所以他肯定是从别人那里偷来的钱！’，‘他收我们12欧元1平米的租金，我们付不起这个价钱’，其实我们有小户型，35、40、50平米都有。任何护士其实都可以付得起租金。哪怕我收14欧元1平米，只要干净，灯光充足，他们肯定愿意付这个钱。而不是60平米的户型，每平米收8欧元。”

其实哪怕是那些保护Grner的保镖和警察，面对这样的房价也手足无措。不过Grner坚持认为，他的户型设计并不是造成社会问题的罪魁祸首，而是解决问题的方法。

在欧洲，足球场是各个阶层的人都会去的地方。不过同一空间并不代表同处一室。Grner花2000欧元买了豪华包间的入场券。

Grner：“我们买了昂贵的门票，所以其他人才可以买低价票进场看球。这是我们的巨大贡献。每个人都会做出自己的贡献，比如那个人花了20欧元，而我付了2000欧元，这就是一种公平。不是吗？”

2、工程师们的黯淡前景

影片展示了一个德国普通中产家庭来CG集团开发的小区看房的经过。

Clauss夫妇和两个孩子，他们都有体面的工作，现在他们是租房生活，不过他们希望可以有一个属于自己的房子。CG兴建的小区每个单元有9户公寓和两个阁楼，一大一小。

Clauss家并不需要顶层阁楼，他寻找的是一个带阳台的四室公寓。这个小区的一楼户型每平米售价3450欧元，也就是说一共要花45万欧元。

男主人ThomasClauss表示在30岁以前他们还没考虑过退休问题，但是现在他已经40岁了，名下依旧没有不动产。所以他甚至无法确定银行会不会在没有多少担保的情况下贷款给他。

Thomas Clauss：“目前94%的购房者都不是当地人，也就是说这个价格目前已经不是当地人可以负担的了。”

今天德国的主要购房者是富人，退休者和投资人。不单单是Thomas，他的同事和朋友们全都买不起房。

ThomasClauss：“我需要的是符合我生活需求的户型，但是他们建造的房屋并不是普通家庭需要的户型，是典型的投资产品。我玩不起这个‘游戏’，我的同事们也玩不起……”

同事A：“他们造了很多我们普通消费者不需要的房子，这很恐怖，多数人都被落下了。”

同事B：“今天有两个极端，一边是大量高价的房屋，另一边是一大堆买不起房甚至租不起房只好搬家的人。不管你多喜欢那个社区，你只能放弃。”

目前，5%的德国人拥有全德国一半的房产，50%的德国人名下没有任何不动产。

2007年到2017年的10年间，德国的房价也快速飙升。慕尼黑的房价上涨了一倍多。

其中莱比锡的现象最为严重，只有10%的莱比锡人拥有属于自己的房子。60%的新房产和94%的翻新房产都被莱比锡以外的买家购走。

ThomasClauss现在是家中主要的经济来源，为了照顾两个孩子，他的太太已经缩减了大量工作时间。下班回家之后，ThomasClauss和孩子们交流一天的见闻。之后和太太商量买房的事儿。

ThomasClauss：“拥有自己房产的想法很诱人，而且房子的方案也很棒，而且开发商强调这些房子就是为工薪阶层兴建的，所以我也觉得很有兴趣。但是看看价格，好像我们并不是他们的目标客户。

我们没有什么财产可以继承，唯一的经济来源就是工资。45万欧元对我们这种家庭来说简直是天价。一年得赚多少钱才能存下来这个钱？所以有时候我会担心变成中下阶级，而不是中上阶级。我想所有人都有这种担忧。”

ThomasClauss：“我很幸运了，我为一个大企业打工。对莱比锡人来说，我算是赢了彩票了。但是这并不代表我的收入可以和房价相媲美。”

Clauss家并不贫穷，但是他们属于一个现代非常尴尬的阶层——中产阶级。他们不掌握财富，需要为了生活而工作。

在德国有一个网络活动，内容是中产阶级在网上公布自己的收入。这是一个很好的数据收集地。比如一个汽车公司文员月薪为1600欧元，康复诊所护工月薪1648欧元，土木工程师月薪1970欧元，受训12年的医疗专业人员月薪2768欧元。

如果一个人的月薪超过3500欧元，那么他就已经进入德国收入最高的10%的行列。

超过一半的德国人，资产不超过1.7万欧元。这笔钱只够他们买

这笔钱只够他们买一辆基本款的大众高尔夫或者在法兰克福买3.3平米的房子。

斯坦福大学经济学教授Raj Chetty：“社会主要的财富增长都被顶上1%的人获得了，而中产阶级或中下阶层的收入基本没有增加，甚至还在下降。”

世界银行前首席经济学家Branko Milanovic：“一个坚强的中产阶级群体是建设稳定繁荣的民主社会的关键要素，如果发达国家两极分化越来越严重，中产阶级越来越脆弱，那我们将会面临一个前所未有的课题，两极分化的社会能建设民主吗？”

诺贝尔经济学奖得主Joseph Stiglitz：“现代社会已经处于十字路口上。如果我们不尝试制定一份全新的社会契约，那些被现代经济体制伤害的人，他们是大多数人，他们将会反抗的。”

ThomasClauss在西门子当了9年的工程师，他在工委会有一席之地，而且可以想象他会在这里干到退休。就在节目摄制的近期，西门子刚刚公布了60亿欧元的年利润。

但是又有传闻称，股东给西门子方面施压，要关闭Thomas所在的工厂，因为工厂长期效益太差。

ThomasClauss：“没什么是安全的，现在住在出租屋里头就不安全。我家现在就靠一份薪水过日子，这是非常非常不稳定的。每当我们听到这种传闻的时候，我们就会对我们现在的不稳定感到极端焦虑。”

3、贵族们的“财富王朝”

哥本哈根商学院社会学教授Brooke Harrington：“不平等本身并没有什么错误，人们有着不同的智力，能力，长相，父母……但是作为社会学者，我担心的是不平等会累积出‘财富王朝’，资本通过血缘。这会造成这种不平等被固定化和制度化，并且把其他人获得财富的机会给破坏掉。”

富贵并不是一个组合，Grner虽然富有，但是他还远算不上尊贵。在德国，“尊贵”是无法通过辛勤工作获得的，必须要靠出身。

纪录片展示了一个贵族后代的生活。小志听了多遍，只听到他的名字中有个“冯”，是一个典型的德国贵族名字。所以我们就用“冯先生”来代指他。

冯先生的家谱可以追溯到富格尔家族，那是16世纪神圣罗马帝国（大部分属于今天的德国）最富有的家族，他们曾经两次赞助自己支持的选帝侯买下神圣罗马皇帝的宝座。影片中，冯先生驾驶着一辆奥地利老式军车带着摄制组在自己德国中部300公顷的森林中旅行。他解释自己喜欢驾驶军车的原因是，有时候路上会碰上死鹿，他要用军车把死鹿拖走。

冯先生不允许摄制组透露森林的位置，这是他同意接受拍摄的条件。对于他这种阶级的人来说，隐私比什么都重要。

冯先生：“拥有一座森林感觉真的很棒，因为你获得了控制权。有一位哲人曾经说过，你永远都要争取拥有你喜欢的东西。从哲学角度我不能苟同，但是从我的直觉上来说，我同意他的观点，我热衷于拥有我喜欢的东西。”

之后冯先生带记者们去他的办公室。

冯先生的财富多数来自于继承，有一个团队帮他制定投资计划，保证丰厚的回报。拍摄过程中，冯先生没有司机，他自己开车，开的也不是什么豪车，也没有表现得像Grner那么忙碌。

记者和他聊起了财富分配不公的问题，还有他的看法。

冯先生：“不平等其实是经济体系所希望的，而且无法避免。如果你是企业家，或者你继承了一些东西并且良好运营，你肯定就会比一个单纯的雇员赚得多。”

记者：“你觉得德国现在的环境公平吗？”

冯先生：“是的，我觉得挺公平的，我在街上没觉得大家不满。”

冯先生是一个“家族办公室”的主理人，他的“办公室”位于法兰克福市的莱茵河边。这个所谓的“办公室”就是一个私人银行。在办公室中，冯先生穿戴整齐，给记者介绍自己的“家族办公室”。

冯先生：“你应该在你们的影片中提到，这栋建筑是少数在二战中幸存的旧式贵族公馆（Patrician House）。”

冯先生：“瞧瞧这个大理石楼梯，还有这个扶手。今天在法兰克福很少见了。”

冯先生：“还有这些装饰品，可以展示当时贵族们的生活方式。”

冯先生：“一个家族办公室就应是如此，这个办公室的任务就是维护顾客的‘家族利益’，为‘家族’和‘家族成员’提供金融支持。这里运作的资金一般是几亿欧元。”

其实就连“家族办公室”的雇员都不认识所有的顾客，一般财富都来自于私人推荐。将钱放在冯先生的“办公室”中的顾客，可以得到一般银行无法给出的回报。

冯先生：“我和我的团队会打造一个投资组合。比如你想要投资房地产，那么我们帮你研究多少比例投资到公寓中，多少比例投资到商业地产中，多少投资到股票中，多少投资到养老基金，还有多少作为现金留作急用。我们的工作就是帮助家族将财富一代一代传下去。”

拍摄中，冯先生向摄制组展示了自己的工作过程。一名投资顾问和他商议在各地的森林投资项目。冯先生用顾客存在他这里的钱投资芬兰、新西兰和乌拉圭的森林。

冯先生：“德国的森林太贵了，没多少可供买卖的，当一处森林上市销售的时候，人们都会疯抢。所以过去15年，德国森林的价值上涨了4倍多。

当然这跟我们现在的低利率也有关系。人们在找各种投资机会，你在什么地方投资，在什么地方可以进行安全投资，并且获得可观的回报。”

很多人认为，德国战后的经济奇迹是由所有德国人白手起家创造的，如果你想要成为一个富人，你必须要辛苦工作才能慢慢爬上去。

德国经济研究所研究员Charlotte Bartels则通过资料向我们揭示了一个完全不一样的叙事。

Charlotte Bartels：“在一战前，德国政府曾经公布过一次当时的百万富翁的名单。而冠以这些家族姓氏的人，在今天的德国财富网中依旧活跃。他们通过祖先的钱生钱，依旧能够维持自己巨富的地位。”

根据统计，每年德国人有4000亿欧元的财富收入是通过继承获得的。

冯先生通过派出到世界各地的基金经理进行投资。他们强调他们盈利的秘诀是“自动投资”（automated investment）。他们有一套扫描世界经济状况的算法，然后将这些情况用交通灯的方式反映出来。如果亮起绿灯，那么电脑就会进行大量投资，一旦变成黄灯或红灯，电脑就会对此项产业减少投资份额。

基金经理A：“我们决定进入市场的时机，帮助顾客确定重新进入市场的时间点。因为我们的运作是完全脱离情绪的，我们完全没有个人主观意见。我们的整套机制，我们的整套算法都是完全建立在数据之上的。”

基金经理B：“地缘政治问题，比如叙利亚或者乌克兰的危机，都无法真正动摇世界经济体制的基本运作模式。这就是我们的基准。至少历史发展到今天为止，没有任何常规战争真正改变过世界经济的运作方式。”

记者：“如果有人看到这一幕，他们会觉得这里有6个成功人士在商议如何让自己变得更加富有。对很多人来说，内你们是造成泡沫膨胀的人，你会怎么回应他们呢？”

冯先生：“没人跟我聊过这个，所以我也不知道如何回应。”（笑）

冯先生：“今天，很多德国人认为自己18岁就可以进入德意志银行当学徒，然后变成一个雇员，最后变成一个部门主管。办公室里有一棵小棕榈树，和带扶手的办公椅。最后在65岁以B级主管的身份退休。这个时代已经结束了，这是肯定的。”

哥本哈根商学院社会学教授Brooke Harrington：“我想如果老百姓真的知道现在全球经济竞争有多么不公平的话，他们会揭竿而起的。”

冯先生所收益的这种资本主义经济模式被称为金融资本主义，为了探究这套体制如何运作，Harrington曾经做过一段时间的资产经理。

Brooke Harrington：“这是一个很国际化的工作，所以我去了18个国家，包括开曼群岛，英属维尔京群岛，库克群岛，塞舌尔群岛，毛里求斯，纽约，伦敦，瑞士……各种地方。

其中一项发现就是资产管理界将这个世界视作一个‘金融政策超市’。你去全世界各个地方‘采购’对你资产增值最有益的金融政策和法律法规。而一个优秀的资产经理就是那些知道在什么时候，去‘采购’什么政策的人。”

Brooke Harrington：“在现代投资人资本主义的环境下，出现了巨大的权力转换。资本从制造业转入投资领域，这被称为‘金融化’（Financialization）。今天你完全可以靠食利变成富豪，你不需要工作，不需要流汗。只要把你的钱在正确的时间，交给正确的人，投到正确的领域就可以了。”

这就是三个德国人的故事，而他们的故事诠释着当今世界的经济模式和社会发展方向。让我们理解德国的房价和不动产市场。